Thuế BĐS: Mức thu 25% gần như đã bị xóa

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, hai cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với việc chuyển nhượng bất động sản (BĐS) như lâu nay có nhiều bất ổn, dễ dẫn đến sự lạm dụng.

 

Trong Thông tư số 113/2011, Bộ Tài chính hướng dẫn: Cá nhân chuyển nhượng nhà, đất đã được cấp giấy chứng nhận được áp dụng thuế suất là 25% tính trên thu nhập chuyển nhượng (= giá chuyển nhượng – giá vốn) kèm theo điều kiện bắt buộc phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn. Mức thuế này cũng được áp dụng tương tự đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Rất ít người được nộp 25%

Thế nhưng nghịch lý là cho đến thời điểm này, cơ quan thuế các cấp không hề được giao thẩm quyền cung cấp hóa đơn cho người bán BĐS để xuất cho người mua. Cá nhân người bán BĐS cũng không được quyền tự in hóa đơn để giao cho người mua. Như vậy có nghĩa là toàn bộ hoạt động mua, bán BĐS giữa các cá nhân với nhau đều không thể có hóa đơn để chứng minh giá vốn. (Có lẽ chỉ trừ trường hợp thanh toán bằng chuyển khoản giữa hai tài khoản ngân hàng của hai bên mua, bán.)

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, cho đến thời điểm chuyển nhượng, nhà ở vẫn chưa được hình thành. Vậy làm thế nào để xác định giá vốn căn nhà sẽ hình thành trong tương lai? Đơn vị kinh doanh dự án nhà chắc chắn không thể cung cấp hóa đơn, chứng từ trong trường hợp này.

Hậu quả của các quy định trên là rất ít người được tính thuế 25% trên thu nhập chuyển nhượng mà phải đóng 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng (nếu cao hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định). Khi đó, cơ quan thuế chỉ thu thuế theo quy định pháp luật, không quan tâm đến việc người thực hiện chuyển nhượng này lãi hay lỗ.

Hóa đơn chỉ phản ánh giá thực góp

Cũng theo Thông tư 113, đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm Nghị định số 71/2010 của Chính phủ có hiệu lực thi hành thì được kê khai, nộp thuế TNCN 25% trên thu nhập chuyển nhượng. Điều kiện cần cũng là có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn.

Lại là nghịch lý vì vào thời điểm giao dịch, cá nhân bán nền nhà, nhà, căn hộ chưa thanh toán xong tiền mua nền nhà, nhà, căn hộ cho đơn vị kinh doanh đất dự án. Căn cứ vào số tiền vốn đã góp/tiền mua nền đã trả, đơn vị kinh doanh đất dự án chỉ xuất hóa đơn đúng giá trị thực góp. Do đó, giá trị ghi trên hóa đơn sẽ không thể phản ánh chính xác giá vốn mua nền nhà, nhà, căn hộ theo hợp đồng. Người bán sẽ bị thiệt thòi do chênh lệch giá bán – giá vốn cao hơn thực tế. Cho nên họ phải khai báo không có hóa đơn để được tính thuế TNCN 2% trên giá chuyển nhượng theo hợp đồng.

Xem ra với các quy định mới trong Thông tư 113, Bộ Tài chính đã gián tiếp xóa bỏ phương pháp tính thuế TNCN 25% trên thu nhập chuyển nhượng BĐS và chỉ thực hiện duy nhất cách tính thuế TNCN 2% trên giá trị chuyển nhượng theo hợp đồng. Vậy có cần tiếp tục duy trì cách tính 25%?

Không chấp nhận quan điểm tận thu 

Tính từ năm 2008 đến nay, Bộ Tài chính đã ban hành đến sáu thông tư về thuế TNCN. Đáng nói là qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung nhưng cách tính thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng BĐS (bao gồm cả nhà, đất đã có giấy chứng nhận và nhà, đất hình thành trong tương lai) vẫn chưa phải đã rõ ràng, hợp lý.

Điều 14, 23 Luật Thuế TNCN định ra hai mức thu tương thích: 25% trên chênh lệch giữa giá chuyển nhượng với giá mua và các chi phí liên quan; 2% trên giá chuyển nhượng trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan. Giá chuyển nhượng là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng; giá mua là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua.

Luật quy định vậy nhưng các thông tư đặt thêm nhiều đòi hỏi. Thông tư 12/2011 yêu cầu giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải phù hợp giá thị trường. Nếu không phù hợp thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá tính thuế sau khi tham khảo giá giao dịch tại các sàn giao dịch BĐS. Nhưng thế nào là giá thị trường? Khi người dân thường tự giao dịch với nhau thì lấy đâu ra giá sàn? Do không dựa trên thực tế nên các quy định trở nên chông chênh và kéo theo đó là sự tắc tị hoàn toàn có thể nhìn thấy trước!

Giờ Thông tư 113 bắt buộc người nộp thuế phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn, giá chuyển nhượng. Còn như ngược lại thì phải nộp thuế trên giá ghi ở hợp đồng. Với quy định đã nêu ở trên của Luật Thuế TNCN về giá chuyển nhượng, giá mua, tại sao không chiếu theo hợp đồng để xác định hai loại giá này? Câu trả lời tuy không chính thức nhưng đều nằm ở chỗ cơ quan thuế không thể nhất nhất thu theo giá ghi ở hợp đồng bởi giá đó thường… không thật. Ngại dân né thuế mà các thông tư cứ liên tục ra đời, cái sau “xuôi tai” hơn cái trước một chút nhưng việc thực hiện thì vẫn cứ không suôn sẻ.

Mặc cho các vị ở Tổng cục Thuế ra sức lý lẽ, số đông vẫn không thể nào chấp nhận điều trái khoáy “bán lỗ cũng phải nộp thuế”. Cùng có hợp đồng công chứng ghi rõ giá mua, giá bán, tại sao khi bán lời (giá bán cao hơn giá mua) thì được nộp 25% trên phần chênh lệch, còn nếu bán huề vốn hoặc bán lỗ (giá bán bằng hoặc thấp hơn giá mua) thì phải nộp 2% trên giá chuyển nhượng?

Việc thu thuế cần đơn giản hơn và không được gây thiệt thòi cho người nộp thuế. Một cách thu 2% trên giá chuyển nhượng có thể là giải pháp tốt cho việc này thay vì có hai cách thu khá rắc rối dễ dẫn đến tận thu như lâu nay.  (Luật sư TRẦN CÔNG LY TAO)

 

Theo Huỳnh Như Quang
Pháp Luật TP HCM

 


Comments are closed.